Одним из видов договоров приобретения недвижимости является договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Такая форма договора приобретает популярность у людей с низким уровнем дохода. Обычно это пенсионеры, нуждающиеся в материальной поддержке и уходе. Если у пожилого человека сложная финансовая ситуация и есть в собственности недвижимость, он может найти заинтересованное лицо, заключить с ним договор пожизненной ренты, сохраняя право на жилье до конца своей жизни.
Что понимается под договором ренты?
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. (ст.583 ГК РФ).
Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением это разные договоры, но их суть одинакова: материальное обеспечение и помощь пожилому человеку в обмен на получение его недвижимости в собственность. В первом случае владельцу недвижимости каждый месяц выплачивается оговоренная сумма, а во втором – плюсом к выплатам нужно взять на себя обязанности по уходу и содержанию, ремонту квартиры, помощи по дому, покупке продуктов, оплату медицинского обслуживания, и, наконец, ритуальных услуг. Рентоплательщиком и получателем ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо, но только организации, основной целью которых не является получение прибыли. Оба вида договора регулируются ст. 601 ГК РФ.
Как же правильно заключить договор и не упустить важное?
Стандартной формы договора нет. Каждый договор составляется в индивидуальном порядке. Стороны имеют право включать в него любые условия, не идущие вопреки законодательству и отвечающие интересам обеих сторон. Такие договоры не противоречат закону, так как согласно действующему гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ст.421 ГК РФ).
Для грамотного составления договора необходимо хорошо продумать и подробно обсудить все детали. Как показывает практика, основные конфликты в ходе исполнения договора между сторонами происходят на личностной почве. Поэтому важно включить в договор все положения, которые регулируют личные взаимоотношения сторон, и сохранять партнерские отношения. Целесообразно определить условия и объем содержания, а также его денежный эквивалент, который не должен быть менее 2 величин прожиточного минимума, установленного законом (ст. 603 ГК РФ). Не забудьте отметить, что все устные договоренности с момента подписания договора больше не имеют силы. Обратите внимание на учет предоставленных услуг. Можно составить и подписать двухсторонний акт, гарантирующий выполнение всех условий, упомянутых в договоре.
Договор составляется обязательно в присутствии обеих сторон, имеющих при себе паспорт, правоустанавливающие документы на имущество, справку БТИ и должен быть заверен нотариусом. Недвижимость должна быть в собственности у будущего рентополучателя, не заложена и не арестована, не арендована и не сдана в аренду. Сторону получателя ренты могут представлять несколько человек. Доли ренты для них будут равными, а если один из получателей ренты скончается, его доля будет поделена между оставшимися гражданами.
Плюсы и минусы договора
Для обеих сторон в договоре ренты с пожизненным содержанием существуют как преимущества, так и недостатки. Для покупателя рента отличная возможность приобрести недвижимость намного дешевле, чем в ипотеку. Но въехать в квартиру можно будет только после смерти ее владельца. В случае заключения договора с пожизненным иждивением необходимо трезво оценить свои финансовые возможности, так как расходы со временем могут значительно увеличиться. В обязательном порядке в договоре должно быть упомянуто, что недвижимость передается не бесплатно. Зачем? Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, то получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ).
Рентоплательщик имеет право распоряжаться недвижимостью, но только с письменного соглашения продавца, причем предпринимаемые действия не должны снижать стоимость имущества.
Получатель ренты вправе обратиться в суд, чтобы расторгнуть договор, если у него есть основания полагать, что покупатель не выполняет прописанные в договоре условия. Продавец и члены его семьи вправе проживать в своей квартире до конца жизни с ежемесячным содержанием, дополнительно получая согласованный комплекс услуг. С другой стороны, недобросовестный покупатель может так или иначе приближать конец дней владельца квартиры, желая поскорее завладеть недвижимостью.
Расторжение договора
Прекратить действие договора можно лишь в судебном порядке или по соглашению сторон. Только по желанию продавца расторгнуть договор невозможно. Суду необходимо предоставить доказательства невыполнения обязанностей плательщика. В практике известно немало случаев мошенничества со стороны рентополучателей, которые умышленно препятствовали исполнению договорных условий. Если суд решает вопрос в пользу продавца, то недвижимость снова переходит в его собственность, а полученные деньги не возвращаются. Поэтому журнал с сохраненными чеками и квитанциями и с подписями получателя услуги будет неоспоримым доказательством в судебных разбирательствах.
Все обязательства по договору в случае смерти плательщика ренты переходят по наследству его наследникам.
Договор прекращается по факту смерти получателя ренты (ст 605 ГК РФ).